Kalkulator kosztów notarialnych

Nie. Wynik jest orientacyjny i pokazuje maksymalne stawki wynikające z rozporządzenia o taksie notarialnej – rzeczywiste wynagrodzenie notariusza może być niższe (jest negocjowalne) i zależy od konkretnej kancelarii oraz zakresu czynności. Jedną z korzyści współpracy z pośrednikiem jest właśnie wsparcie w negocjacji tych warunków z notariuszem.

Zgodnie z par. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego m.in. umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego maksymalna stawka wynosi połowę stawki podstawowej z par. 3.

To krąg najbliższej rodziny zdefiniowany w art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. W kalkulatorze przynależność stron do tej grupy ma znaczenie tylko przy najwyższym progu taksy notarialnej (powyżej 2 000 000 zł) – wtedy maksymalna stawka jest ograniczona do 7 500 zł zamiast 10 000 zł.

Obowiązek zapłaty PCC ciąży na kupującym. Przy rynku wtórnym stawka wynosi zwykle 2% wartości nieruchomości; przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) transakcja objęta VAT jest zwolniona z PCC.

Standardowa opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł, założenie nowej księgi wieczystej to 100 zł, a wpis hipoteki – kolejne 200 zł (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Przede wszystkim wtedy, gdy zakup finansowany jest kredytem hipotecznym – bank, udzielając kredytu, wymaga zabezpieczenia swojej wierzytelności wpisem hipoteki do działu IV księgi wieczystej kupowanej nieruchomości. Bez tego wpisu bank nie ma zabezpieczenia rzeczowego na nieruchomości i nie uruchomi kredytu. Hipoteka może też zabezpieczać inne zobowiązania, np. pożyczkę prywatną niezwiązaną z zakupem.

To dwa rodzaje długu zabezpieczanego hipoteką, rozróżniane w art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC. „Wierzytelność istniejąca” to dług o znanej, ustalonej kwocie w chwili ustanawiania hipoteki – najczęściej typowy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, gdzie kwota kredytu jest z góry określona w umowie; PCC wynosi wtedy 0,1% tej kwoty. „Wierzytelność o wysokości nieustalonej” to zabezpieczenie, którego ostateczna wysokość nie jest jeszcze znana w momencie wpisu – np. hipoteka zabezpieczająca linię kredytową, kredyt odnawialny w rachunku bieżącym czy przyszłe odsetki i roszczenia o zmiennej wysokości; skoro nie ma od czego liczyć procentu, PCC jest wtedy ryczałtowy i wynosi 19 zł niezależnie od kwoty. Przy standardowym zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny z jasno określoną kwotą kredytu zwykle wybiera się „wierzytelność istniejącą”.

Nie musi – kodeks cywilny (art. 389 § 1) nie wymaga dla umowy przedwstępnej żadnej szczególnej formy, więc może być zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Różnica jest w konsekwencjach na wypadek, gdy druga strona uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej: przy zwykłej formie pisemnej można żądać wyłącznie odszkodowania za poniesioną szkodę (tzw. skutek słabszy, art. 390 § 1 KC). Dopiero gdy umowa przedwstępna zachowuje formę wymaganą dla umowy przyrzeczonej – czyli formę aktu notarialnego, bo przeniesienie własności nieruchomości zawsze jej wymaga – druga strona może dochodzić przed sądem samego zawarcia umowy, czyli faktycznie wymusić transakcję (tzw. skutek silniejszy, art. 390 § 2 KC).

Tak. Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej nie jest sprzedażą nieruchomości, lecz zbyciem prawa majątkowego, dlatego PCC liczony jest według niższej stawki 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o PCC), a nie 2%, jak przy standardowej sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym.

Tak. Sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę budowlaną (w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) objęta jest tą samą połową stawki taksy notarialnej co lokal mieszkalny czy dom (par. 6 pkt 17 rozporządzenia). PCC wynosi 2% przy zakupie od osoby prywatnej i 0% przy zakupie objętym VAT (np. od firmy lub dewelopera). Wybierz „Działka budowlana” w polu „Rodzaj nieruchomości”.

Nie. Zamknięty katalog par. 6 rozporządzenia (dający połowę stawki taksy) obejmuje wyłącznie działkę budowlaną – dla pozostałych gruntów notariusz nalicza pełną stawkę z par. 3. Różni się też PCC: nawet gdy sprzedawcą jest firma zwolniona z VAT (typowe przy sprzedaży gruntu niebudowlanego), PCC 2% i tak się należy, bo ustawa o PCC wyłącza zwolnienie z podatku właśnie dla sprzedaży nieruchomości (art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC). Wybierz w kalkulatorze „Działka rolna / leśna / rekreacyjna”, żeby zobaczyć poprawne wyliczenie.

Pełna stawka podstawowa (bez ulgi) obowiązuje przy: nieruchomościach komercyjnych i przemysłowych – biurowcach, magazynach, halach produkcyjnych, lokalach i budynkach przeznaczonych na działalność gospodarczą (np. sklepy, hotele); działkach niezabudowanych innych niż budowlane – rolnych, leśnych, rekreacyjnych; oraz wszelkich innych transakcjach bez statusu mieszkaniowego, dla których notariusz stosuje standardową tabelę stawek z par. 3 rozporządzenia. Ulga z par. 6 obejmuje wyłącznie zamknięty katalog: lokal mieszkalny, dom jednorodzinny, spółdzielcze prawo do lokalu, umowę deweloperską oraz – co bywa pomijane w niektórych nieoficjalnych zestawieniach – także działkę budowlaną (par. 6 pkt 17 rozporządzenia).

Liczba kupujących dzieli łączny koszt, pokazując kwotę na osobę, ale wpływa też na koszt wypisów aktu notarialnego – zakładamy, że każdy kupujący potrzebuje własnego wypisu (plus jeden dla sprzedającego, jeden obowiązkowo dla sądu wieczystoksięgowego i jeden dla banku przy hipotece). Koszt wypisu to 6 zł za stronę + VAT (par. 12 rozporządzenia), dlatego można też wpisać szacowaną liczbę stron aktu – domyślnie przyjmujemy 6, ale rzeczywistą liczbę stron zna dopiero notariusz po sporządzeniu dokumentu.